A maioria dos contratos de arrendamento são nulos

         O arrendamento rural é contrato típico e muito utilizado, pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo do imóvel rural, ou parte deste, com o objetivo de nele ser exercida a atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel.

Apesar de ser o arrendamento um contrato tão comum no meio rural, é um dos que mais apresenta problemas por desconhecimento legal por parte dos contratantes. Nesse sentido, destacamos que o problema mais comum é aquele decorrente da prática costumeira de fixar o preço do arrendamento, por exemplo, em sacas de soja, sacas de arroz, cabeças de gado de corte, etc.

É por isso, embora não se disponha de dados oficiais, que podemos afirmar que a maioria dos contratos de arrendamento hoje existentes no Rio Grande do Sul são nulos ou possuem cláusulas que apresentam nulidades, não possuindo nenhum efeito as determinações contratuais estipuladas em sentido contrário. No caso do arrendamento, o art. 95, inciso XI, “a”, do Estatuto da Terra e o art. 18 do Decreto nº 59.566/1966 determina que a fixação do preço do arrendamento deve se dar em dinheiro, sendo possível apenas prever que o pagamento (forma de cumprimento da obrigação pactuada) se dê em produtos.

A consequência mais gravosa da inobservância legal ao fixar o preço em produtos ocorre quando há o inadimplemento do contrato de arrendamento e o caso chega à Justiça, pois a nulidade de tal cláusula torna ilíquido o débito. Assim, acaba-se inviabilizando o ajuizamento da ação de despejo contra o arrendatário inadimplente, também se impossibilitando o ajuizamento de ação de execução (vide, por exemplo, o Recurso Especial nº 334.394/RS, julgado pelo Superior Tribunal de Justiça). Acontecendo isso, a única solução será o ajuizamento de ação de cobrança, que é um rito mais demorado, podendo o proprietário ficar por vários anos sem receber o que lhe é devido e sem poder retomar o imóvel rural.

            Assim, o objetivo ao destacar tal problema não é fazer terrorismo, mas alertar os contratantes, em especial aos proprietários arrendadores, para os riscos que podem ser ocasionados na hipótese de inadimplemento pelos arrendatários. Daí a importância de se ter muita cautela e uma boa orientação jurídica no momento de redigir um contrato de arrendamento rural, a fim de evitar futuros prejuízos e aborrecimentos. No final das contas, prevenir é sempre o melhor remédio.

ALBENIR QUERUBINI, Coordenador da Especialização em Direito Agrário e Ambiental aplicado ao Agronegócio do I-UMA.

SOFIA BOHRZ, Advogada com atuação especializada em causas agrárias, ambientais e do agronegócio.

(Texto originalmente publicado no jornal "Folha do Produtor", edição de agosto de 2014, do Sindicato Rural de Tupanciretã/RS)